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来自：保驾护航网 阅读：927人已浏览 发布时间：2017-06-23 分享：
图片中心方形地块即是7月15日以楼面价19050每平方米被拍下的金湾地王。
过去的这个周末，珠海新地王的诞生，成了各大媒体的头条，也霸占了本地的网站、论坛和朋友圈，成为珠海人街谈巷议的热点事件。
7月15日下午，珠海某房地产开发有限公司以总价33.4亿元、单价19050元/㎡夺得金湾区一78570.17㎡二类住宅地。这一价格，依据超越了此前市区和横琴的最高楼面价，成为珠海目前最高单价地王。
19050元/㎡的“天价”，注册才十天的“神秘”企业，闻风而动封盘提价的开发商，“望洋兴叹”的刚需一族……跟以往的地王不同，此次珠海新地王引发的“冲击波”尤其强烈。
记者兵分多路，探访珠海地王产生后首个周末发生的故事，也试图揭开围绕此次“地王”的种种谜团，同时探寻地王产生后健康的楼市发展路径。
建设中的金湾航空新城。
直击：“7·15”地王夜 销售中心发生了什么?
房地产销售代理：这种“爆点”对我们来说也是伤害
“‘7·15’那天傍晚我做了两个错误的决定，一是只留了5个销售值班，二是又紧急增员10个。”经历过今年1月28日金湾“龙光地王”诞生的夜晚，斗门湖心路西侧“绿庭·十里香堤”楼盘销售经理虽然有所准备，但现实情况还是在他预料之外。
“19050地王”诞生后，位于地王核心圈的“中海左岸岚庭”和“中航花园”等在售楼盘无一不关门“静静思考”，而邻居斗门的楼盘则大多数都在正常营业，只是他们也被“吓坏了”。
那晚销售中心发生了什么?
·世荣作品壹号：
世荣作品壹号那晚卖了71套。
该楼盘销售人员曾先生当天下午一直在微信上关注金湾地王的价格：13000、15000、19050……他说每一次价格的刷新，都让他感到“头皮发麻”。只是几个小时后，距离地王十多公里外的他也卷进了地王的“漩涡”。
“价格出来后，公司马上封盘并开会，内容是讨论应对策略：涨多少合适?2000元/㎡?太高，决定第二天再涨1000元/㎡试试。”曾先生刚入行不到一年便遇到“地王事件”，他说当时公司要求四五十个销售人员全部加班，大阵仗。
当晚7点，世荣作品壹号销售中心内迎来了人流高峰，仅剩为数不多的房却引来了类似开盘日的人流。曾先生说，有个同事当晚卖了12套房，开心坏了，而且还是140㎡左右的大户型，原因很简单，就是：明天要涨价1000元/㎡。
曾先生手头本身有两个此前正在犹豫的客户，“当晚两个客户都过来了，根本不考虑什么，直接下手，有个公司老板选择一次性购房，190多万呐!”曾先生对客户的豪爽感到“舒坦”，毕竟他有业绩了。
当晚10点，该楼盘卖了50多套。到第二天凌晨一算：71套。
但他也在忧虑：这种现象是不是正常?
·绿庭·十里香堤：
湖心路西侧的绿庭·十里香堤楼盘在今年5月和6月的两次开盘热销后共卖了近500套，剩余30多套预计一个多月后能卖完。但地王出炉后不到20个小时，剩余30套售罄。
“当晚7点多，销售中心涌来了100多个人，这可比平时周末白天的人还多，可以说是惊心动魄。”“绿庭·十里香堤”楼盘销售经理说，那时所有销售人员都受宠若惊，客户居然各个都主动打电话来说要马上来签字买房。
当晚8点，本来是下班的时间，该楼盘却出现了几乎可以跟开盘时相媲美的场景。由于一些销售人员家住市区，听到召集令后马上打的赶来，但这时间差也让他们损失了几个开单的机会。
“很多销售饭都没吃一直忙到凌晨。”“绿庭·十里香堤”楼盘销售经理说，“有位客户是第一次来这里了解价格，他非常理性，又去了解了一下二手门店的价格，回来后马上付定金。”
“绿庭·十里香堤”楼盘销售经理说，截至次日上午12时，剩余30多套房售罄，包括一些大户型的“天地楼”(顶楼和首层)。
“一夜涨4000”?醉翁之意不在酒
“7·15”后，根据初步统计，珠海西区30个在售楼盘中，江南岸等5个楼盘封盘，西海岸等11个楼盘实施了涨价措施，绿庭·十里香堤、中邦城市美墅等14个楼盘短期内未涨价。
涨价的楼盘中，西海岸涨幅为1000元/㎡、华发又一城回收3个点的优惠、山海一品别墅每栋涨10万元……其中，位于金湾区西湖城区附近的旭日海岸楼盘涨比高达25%，从16000元/㎡涨到20000元/㎡。
业内人士介绍，旭日海岸目前已是销售末期，剩余房源极少，每平米涨价4000元的目的很可能是为了拉高其二期的销售价格，目的并非用涨价后20000元/㎡的价格把余房销售出去。
房地产销售：虚高价格对我们也是伤害
在这场“地王事件”中，购房者、房地产中介、开发商三者是最直接的利益关联方，而在很多人看来，房地产中介和开发商是最直接的获益者，但事实果真如此?
绿庭·十里香堤销售负责人表示，在短期成交量上看，对于销售方来说是好事，但这是透支未来，担心价格和购买力脱节，导致后期乏力，而且银行的贷款压力增大，可能会造成销售市场“断档”现象。
“最健康的模式是价格稳中有进。”绿庭·十里香堤销售负责人说，房价由许多要素构成，它要与周边配套、未来发展空间、产业发展能力、高素质人才聚集相挂钩，如果不考虑这些，只是对房价进行高位突击，很可能造成“断档”。
开发商：只是特例 要按市场规律行事
了解到，在珠海西区的购房者中，有30%是本地客户，包括刚需和改善两种类型，有30%是港澳客户，40%是珠海以外的其他地区客户。
招商地产相关负责人对“地王事件”喜忧参半。“一方面是提高了市场预期，另一方面是价格偏离了价值。”他说，这个事件对客户造成了心理恐慌，觉得整个市场的价格都要上扬，但这是个特例。
“我们还是要按规律办事，根据实际情况制定战略，包括市场购买力、市场活力、生活配套、未来发展、产业支撑等方面都需要考虑。”招商地产相关负责人说，开发商会随行就市，按照市场行情行事。
揭秘：
珠海地王神秘“黑马”背后现某集团身影
珠海新地王诞生，让广大市民网友对此前名不见经传的珠海某房地产开发有限公司产生了强烈好奇。记者了解到，这家拍卖前十天刚刚注册成立的公司，或拥有港资企业某集团的背景。
当天的地王诞生后，很快有网友在网上贴出了珠海某房地产开发有限公司的工商登记信息。资料显示，其法定代表人为许新，注册资本5000万元，住所为金湾区红旗镇南翔路46号，投资者信息则显示许先生和程女士各出资2500万元。值得注意的是，信息显示，某房地产的成立和核准日期均为2016年7月5日，距离此次土地拍卖仅十天。
随即有网络媒体爆出，珠海某房地产开发有限公司的投资者中，程女士为香港某集团资产管理总监。香港某集团于2001年6月25日投资成立安徽某置业集团有限公司。有媒体新闻甚至以《安徽房企竞得珠海单价地王，外省扩张成发展新路》为题。
记者昨日登录某集团官方网站，上面的信息对网络媒体的说法予以了某种程度印证。其官网集团简介表示，2014年6月，某集团成立珠海分公司，将发展战略扩展至珠三角地区。而更加明显的是，在其官网的集团要闻栏目里，最新更新的一条消息，正是转载自媒体的消息：《珠海金湾土地拍卖落槌 楼面价19050元创纪录》。
记者昨日多次拨打某集团官网上所留的多个电话，可能因为周末原因，均处于无人接听状态。记者通过多位房地产业内人士打探，暂时未能直接联系到某房地产公司相关负责人。
分析：
业内人士否认“阴谋论”
建言增加低价土地供应平衡供求
19050元/㎡的“面粉”价，不仅超过了此前珠海市区和横琴的拍卖最高价，甚至比珠海西区目前的销售“面包”价也高出数千元。受地王冲击，西区不少在售楼盘当即选择封盘观望，或者直接提价。与此同时，围绕如此高的“面粉价”，一些质疑和猜测也随即而至。
有网友怀疑，上述企业是为了哄抬房价，赚了就放弃不给钱。也有网友称上述企业背后为一家大型开发商，在坦洲拥有大量库存，该开发商利用地王，抬高珠海西区房价，将珠海刚需赶往中山坦洲!
不过对于上述争论和质疑，记者采访的多位业内专家均表示不太可能。他们更倾向于开发商有其他特殊考量，或者是急于进入珠海市场，在判断上比较冒进。
某地产全案机构董事告诉记者，确实“面粉”价超过“面包”价是不太合理的，“但不代表对方就是个骗子，大家有点过于紧张，一切按照商业规则判断这个事情更加科学。”
某地产全案机构董事分析，此次地王19050元/㎡的价格，是一路累加达到的，而并不是某房地产的“一口价”。“当价格达到1.6万的时候，都还有好几家企业在争夺，甚至最高有其他企业出到了1.9万。”
某地产全案机构董事推测，出现这种情况，可能夺得地王的企业有特殊的资金融资来源，或者有其他特殊的战略考量，比如说其背后在周边地区有大批土地储备，或者决意将项目进军珠海，“可能性是存在的”。
某房地产顾问有限公司董事总经理李先生个人同样对上述部分网友的“阴谋论”不予认可。他说，土地总价高达33亿元，订金也很高，面对政府部门和其他20多家知名开发商，“任何一个老板都不会冒这个风险”。对于抬升坦洲房价的说法，李先生表示，目前坦洲楼市供需两旺，“没有这个必要性。”
但李先生表示，这家开发商最后会不会放弃订金，目前真的不好说。他说，此次拍卖的地块的确非常好，引来30多家企业争抢。但新地王的价格如此之高，“有可能是企业在此过程中失去了理智的判断，作出了不理性的决策。”
权威说法：
严禁开发商囤房不卖行为
针对珠海诞生的新地王，记者昨日分别联系了市国土局和市住规建局。市国土局暂时未接受记者详细采访，相关人士表示，他们会就此次拍地向市政府做一个汇报。市住规建局相关负责人表示，将密切关注珠海的房地产市场，加强监管力度，下一步会很快出台措施，严禁开发商囤房不卖行为。
网友声音：
担心高房价吓跑人才
“ 疯了?疯了!疯了!”近两日，金湾“地王”无疑成为珠海朋友圈最热的“网红”!围绕金湾地王争霸战，从直播过程到落锤拍定，网友刷屏不止，吐槽和热议也居高不下。
不少网友直呼这新地王地价高得太离谱，朋友圈炸锅了，QQ群沸腾了，网友的吐槽饱含了不可思议：“你咋不上天呢?”网友“范范不爱跑步”质疑：“作为三线城市，没有一线城市的经济、就业环境、商务环境，房价却扶摇直上，令人震惊!”
更多网友则担忧房价上涨将年轻人挡在珠海之外。有网友直言：“OMG!你叫我们这些小年轻以后如何在珠海安家置业。”有网友担忧：“这对炒房的人来说是受益，但对刚需者则是灾难。如此变态的房价，不仅会吓跑人才，对珠海的经济发展也不利，好的企业也不敢来了。”
而在地王地块周边的小区业主群，则是有人欢喜有人忧。金湾保利香槟业主“粥洲”告诉记者，由于该小区有不少投资客，这部分业主认为金湾新地王的诞生将拉动自己房子大大升值而感开心。但该小区也有业主看空该地王对金湾房价的拉动，表示：“价格太高，周边却没有配套，人家跑红旗镇或坦洲去买，金湾会被架空。”
专访：
广东省社科院产业研究所所长助理、副研究员
让实体产业发展与城市西扩步伐尽量同步
针对7月15日诞生的珠海新地王，有人担忧，产业未兴，楼市先涨，或将引起城市空心化，对珠海西部生态新区的建设特别是实体产业的发展带来负面影响。广东省社科院产业研究所所长助理、副研究员接受本报记者专访时表示，珠海西部生态新区建设中，应尤其注意让实体产业发展与城市西扩步伐尽量同步。
副研究员说，从城市发展的规律看，珠海正处于由中心区向外围扩散的阶段，地价上升既是这种趋势的直接体现，也客观上有利于促进实体产业的发展，因为这将为西部地区带来更多的资本关注度，而任何实体产业的发展都离不开资本的助力。
但与此同时，副研究员表示，产城一体是西部地区发展中必须要坚持的一条原则，产业为城市带来资金、人气，而城市为产业提供更好的载体，两者缺一不可。需要担心的不是楼市的上涨，而是伴随着楼市上涨的同时，是否有能够相支撑的产业进驻。
“房地产与实体经济、新兴产业并非是排斥与取舍关系，而更多地是相容和促进关系。”副研究员说，当前珠海西部地区正大力发展先进装备制造业，尤其需要注意的是：一要引进更多更高端的人才，这需要房地产市场提供良好的居住条件;二要引进更多更丰富的产业资本，这需要房地产市场提升收益预期。
“但要合理控制工商供地比，防止过多的商业用地快速拉高工业用地价格，提高产业成本。”副研究员提醒，与此同时，尤其要注意的是，应更多地关注现代服务业的发展，“因为后者会带来更多的人口和购买力。”
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